Риски при заключении договора купли-продажи квартиры
Предварительный договор купли-продажи квартиры - это документ, фиксирующий лишь намерения сторон когда-то в будущем заключить договор купли-продажи и не порождающий обязанность одной стороны передать квартиру, а другой - оплатить ее стоимость.
Подобного рода договор заключается при обстоятельствах, мешающих продавцу продать имущество в данный момент (например, отсутствие технических документов или необходимых разрешений). А предварительная договоренность о совершении сделки купли-продажи квартиры, облеченная в форму договора, позволяет сторонам закрепить их желания и дает уверенность в выполнении обязательств (ст. 429 ГК РФ).
Однако стороны очень часто переоценивают значимость такого договора.
По общему правилу предварительный договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и должен содержать все условия, позволяющие определенно установить объект продажи - квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов, иные существенные условия, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, ГК РФ).
Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры следует предусмотреть опасность возникновения следующих рисков.
Подобного рода договор заключается при обстоятельствах, мешающих продавцу продать имущество в данный момент (например, отсутствие технических документов или необходимых разрешений). А предварительная договоренность о совершении сделки купли-продажи квартиры, облеченная в форму договора, позволяет сторонам закрепить их желания и дает уверенность в выполнении обязательств (ст. 429 ГК РФ).
Однако стороны очень часто переоценивают значимость такого договора.
По общему правилу предварительный договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и должен содержать все условия, позволяющие определенно установить объект продажи - квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов, иные существенные условия, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, ГК РФ).
Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры следует предусмотреть опасность возникновения следующих рисков.
1. Риск уклонения от заключения основного договора
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, закон позволяет другой стороне требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (lt п. 5 ст. 429, ГК РФ).
2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Такой риск возможен в случае отсутствия данных, позволяющих определенно установить в будущем предмет сделки - квартиру (п. 3 ст. 429, п. 1 ст. 432 ГК РФ). Как правило, это происходит при заключении предварительного договора с застройщиком, когда невозможно указать адрес, площадь квартиры и другие сведения, являющиеся существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения. А признание договора незаключенным не позволяет требовать заключения основного договора купли-продажи.3. Риск невозможности оформления права собственности на квартиру
Предварительный договор не устанавливает переход права собственности на квартиру. Оформить право покупатель может только после заключения основного договора купли-продажи и выполнения его условий (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
4. Риск двойной продажи квартиры
Предварительный договор не подлежит государственной регистрации и иному учету. Ничто не мешает продавцу заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру. А несостоявшемуся покупателю останется только требовать возврата денежных средств, если он передал их по предварительному договору купли-продажи.
5. Риск невозможности удовлетворения ущерба в полном объеме
Очень часто в предварительный договор включают условие о задатке, по которому покупатель квартиры передает денежные средства продавцу в подтверждение своих намерений заключить основной договор купли-продажи (п. 1 ст. 380 ГК РФ). И если продавец откажется от заключения договора, то обязуется вернуть покупателю денежную сумму в двойном размере, а если покупатель откажется - задаток не возвращается и остается у продавца.
Однако данные условия противоречат нормам закона. Предварительный договор не порождает денежных обязательств, поэтому функции задатка по такому договору реализованы быть не могут.
Однако данные условия противоречат нормам закона. Предварительный договор не порождает денежных обязательств, поэтому функции задатка по такому договору реализованы быть не могут.
Таким образом, предварительный договор устанавливает желания сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и гарантирует сторонам лишь право требовать заключения такого договора при уклонении одной из сторон от совершения сделки.